Rynek mieszkaniowy jak w soczewce pokazuje ścisłą współzależność między ogólną, relatywnie dobrą sytuacją gospodarczą, niemalejącym popytem na kredyty hipoteczne oraz na kupno mieszkań za gotówkę, a także wysoką liczbą oddawanych do użytku mieszkań.
Choć ostatnia podwyżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w końcu zapewne osłabi nieco popyt na kredyty mieszkaniowe, to stanie się tak dopiero, gdy większość banków uwzględni wyższe stopy w planach wziętych już i spłacanych kredytów. Oczywiście tych z tzw. zmiennym oprocentowaniem.
Do tego dojdzie jednak zapewne dopiero za jakiś czas, jeszcze nie przed końcem obecnego roku. Być może sytuację tę zmieni spodziewana przez część ekspertów ekonomicznych kolejna podwyżka stóp procentowych - i to na najbliższym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej w przyszłym tygodniu.
Pytany przez nas o to Łukasz Tarnawa, główny ekonomista BOŚ Banku, uważa, że prawdopodobieństwo takiego scenariusza „już w najbliższych dniach jest stosunkowo wysokie. Naszym zdaniem - bliskie 50%”. A ponadto upublicznienie przez GUS „poziomu inflacji za październik może (...)faktycznie spowodować kolejną podwyżkę stóp. Dodatkową przesłanką uprawdopodobniającą taki scenariusz będzie spodziewana w listopadzie kolejna projekcja inflacji na następne miesiące zapowiadana wcześniej przez NBP i zapewne przewidująca jej wzrost.”.
Tymczasem jednak popyt na kupno mieszkań nie słabnie, nie zmniejsza się też liczba „M” oddawanych do użytku, jak i wysokość ich cen.
Jak wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance za 3 kw. 2021 r. na rynku pierwotnym największych miast w czterech na sześć lokalizacji ceny mieszkań przekraczają już 10 tys. zł za mkw. Na rynku wtórnym jest tylko nieznacznie taniej.
- Pandemiczne oczekiwania na spadki cen okazały się nietrafne i wszyscy ci, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania jeszcze przed czasem COVID-19 mogą cieszyć się transakcjami opiewającymi na kwoty niższe o przynajmniej kilkanaście procent od obecnie notowanych cen na rynku - uważa Marcin Jańczuk, współautor raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance.
Według raportu, w obliczu coraz silniej postępującej inflacji i globalnych czynników powodujących utrudnienia w procesach produkcyjnych, wzrosty cen nie są niczym nadzwyczajnym. „Rosnące koszty pracy, lawinowe podwyżki cen materiałów budowlanych i coraz wyższe kwoty, jakie należy płacić za grunty budowlane znajdują swoje odzwierciedlenie w cennikach deweloperów”.
Co ciekawe, jak zwraca uwagę Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance, III kw. br. to „pierwszy okres obowiązującego oprocentowania stałego kredytów hipotecznych. Oferta banków ze stałym oprocentowaniem, mimo widma wzrostu stóp procentowych, nie cieszy się na razie zbyt dużą popularnością wśród klientów”.
Autorzy wspomnianego raportu szacują, że w III kw. br. wolumen nowych kredytów hipotecznych mógł wynieść nawet 24,8 mld zł. „Jeśli prognozy się sprawdzą, będzie to nowy kwartalny rekord” - oceniają.
- Jak na razie pierwsze od dawna podwyżki stóp procentowych nie wpłynęły na kształtowanie się popytu na nieruchomości, ale istnieje zagrożenie, że kolejne takie działania ze strony RPP mogą osłabić zainteresowanie zakupem mieszkań, zwłaszcza w kontekście transakcji inwestycyjnych. Jednak inwestycje w nieruchomości są nadal bardzo powszechne. W III kw. br. wyniki ankiet posprzedażowych pokazują, że odsetek takich sprzedaży wynosi 36 proc. – informuje Marcin Jańczuk z Metrohouse i Gold Finance.
Inny ekspert rynku mieszkaniowego, Bartosz Turek, główny ekonomista HRE Investments podkreśla z kolei, że pierwsze półrocze br. było „bardzo udane” dla deweloperów. Według przedstawionych przez niego szacunków „w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i Łodzi sprzedali oni mieszkania warte łącznie prawie 20 mld zł”.
W dodatku „z tego prawie 11 miliardów pochodziło od rodaków, którzy kupili nowe mieszkania bez pomocy kredytu hipotecznego - jedynie za gotówkę”. Turek podkreśla, że „to najwyższy wynik w historii”.
Rzecz jasna wynika to z braku realnej alternatywy dla dokonywania inwestycji, mających oszczędzającym przynosić konkretne zyski. Skoro praktycznie zerowo oprocentowane są bankowe lokaty tym chętniej chcą oni inwestować w kupno mieszkań.
Jak podkreśla Turek „na ich wynajmie można zarobić nawet kilkadziesiąt razy więcej niż na lokacie. Do tego historia pokazuje, że mieszkania potrafią uchronić kapitał przed destrukcyjnym działaniem inflacji. To m.in. dlatego nieruchomości postrzegane są jako bezpieczna przystań dla kapitału”. Także zagranicznego.
Według szacunków eksperta zakupy realizowane przez zagraniczne fundusze inwestycyjne, nabywające na naszym rynku mieszkania na wynajem, odpowiadają za co najmniej 15-20% transakcji zawieranych w biurach sprzedaży deweloperów.
Tymczasem, jak poinformował GUS, w I-III kwartałach br. oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem. Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.
Jak więc widać boom mieszkaniowy trwa, choć - jak przewidują eksperci - w miarę słabnięcia pandemii i związanego z tym wysokiego tempa nadrabiania strat w gospodarce, w kolejnych kwartałach zapewne osłabnie nieco dynamika ilości budowanych mieszkań, jak i popytu na rynku kredytów hipotecznych.
{crossposting}