Bank to nie handlarz nieruchomości

Stary żart z kozą rabina pasuje jak ulał do wielu prób majstrowania przez polityków przy gospodarce.

Najpierw głosy, że pomysł jest niemożliwy do realizacji albo szkodliwy, są puszczane mimo uszu. Później robi się potworne zamieszanie. W końcu, gdy okazuje się, że jednak sceptycy mieli rację, koza jest wyprowadzana. Obawiam się, że podobnie będzie z najnowszym pomysłem Ministerstwa Sprawiedliwości, pod hasłem „klucze za dług”.

Kredyty hipoteczne były jednym z istotnych elementów kampanii przed wyborami parlamentarnymi. I zwycięski PiS miał ze swoimi obietnicami niemały kłopot. Okazało się, że ustawowe przewalutowanie kredytów po kursie korzystnym dla kredytobiorców łatwiej jest zadeklarować, niż zrealizować. Minione trzy lata upłynęły zatem pod znakiem debat nad kolejnymi projektami, ale rewolucyjnych pomysłów nie wprowadzono w życie. A że polska polityka ma wymiar zero-jedynkowy, nie prowadzono też mniej rewolucyjnych, które byłyby kompromisem między tym, na co może sobie pozwolić sektor finansowy a oczekiwaniami frankowiczów. Przy cichej akceptacji rządu sprawę kredytów frankowych załatwiają sądy, do których za pośrednictwem kancelarii prawnych odwołują się klienci banków.

Logika nakazywałaby, aby do tematu nie wracać – po co narażać się na wypominanie, że szumnych obietnic nie udało się spełnić? Jednak temat w trakcie dwuletniego maratonu wyborczego wraca.

Resort sprawiedliwości zapowiedział przygotowanie zmian w prawie, które umożliwią kredytobiorcom uwolnienie się od zobowiązań w prosty sposób – mianowicie wystarczy, że oddadzą bankowi mieszkanie kupione na kredyt i w ten sposób spłacą swój dług.

Jeżeli ten pomysł stanie się obowiązującym prawem, to wywoła ogromne zamieszanie na rynku kredytów hipotecznych.

Skutki tego zamieszania na własnej skórze odczują kredytobiorcy, i to nie w sposób, o jakim myślą autorzy pomysłu. Przerzucenie na banki dodatkowego ryzyka musi skutkować wyższymi kosztami kredytu, bo ryzyko poniosą oczywiście wszyscy kredytobiorcy. Sam pomysł jest zresztą kuriozalny: bank nie jest agencją nieruchomości ani deweloperem, nie wynajmuje mieszkań, tylko oferuje produkty finansowe. Dlaczego podobnego modelu nie zastosować w przypadku wszystkich pożyczek i kredytów? Biorę na przykład kredyt na kupno food trucka. Interes słabo idzie, więc zamiast spłacać kredyt, oddaję samochód bankowi. Niech sprzedaje zapiekanki na własny rachunek. Trochę więcej komplikacji może wystąpić przy pożyczce na zorganizowanie wesela – czy w ramach rozliczeń należałoby przekazać bankowi małżonka?

Metoda „klucze za kredyt” może okazać się niezłym sposobem na zarobek, o ile wykorzysta się wahania cenowe na rynku.

Mieszkanie, które dzisiaj jest warte 500 tysięcy, za dwa lata, owszem, może być warte 700 tysięcy. Albo 300 tysięcy, jeśli – odpukać – dopadnie nas kryzys, spadną ceny albo pod oknami powstanie trasa szybkiego ruchu. Czy ustawodawca przewidzi rozwiązanie, które sprawi, że ryzyko będzie ponosił nie tylko bank? Można sobie wyobrazić, że część kredytobiorców mogłaby traktować kupno mieszkania na kredyt jako swoisty wynajem. Jak przestanie mi się podobać, to mieszkanie zwracam, a płacone raty traktuję jako czynsz.

„Klucze za kredyt” odczują najbardziej ci kredytobiorcy, którzy podchodzą do transakcji poważnie i będą rzetelnie płacić comiesięczne raty. Po pierwsze, banki zaostrzą kryteria udzielania kredytów, chcąc zminimalizować ryzyko otrzymania mieszkania zamiast należnych pieniędzy. Po drugie, wzrosną koszty kredytu, które siłą rzeczy uwzględnią łaskawość ustawodawcy dla kredytobiorców. Po trzecie, cała zabawa może zacząć się jeszcze, zanim zapowiedź przybierze postać konkretnego projektu.

Nieraz ostrzegałem, że dla rynków finansowych gorszy od konkretnych zapowiedzi fatalnych zmian jest brak konkretów. Wiemy na razie, że jest pomysł pod hasłem „klucze za kredyt”. Ale w jakich sytuacjach będzie można korzystać z takiej opcji, czy będzie ona ograniczona do określonych kwot, w jaki sposób uwzględni się wahania cen nieruchomości – nie wiadomo. Jeżeli szybko nie pojawią się szczegóły, to banki przygotują się na wariant najgorszy. Zatem przystępne kredyty mogą odejść w przeszłość, i to nawet w przypadku, gdy dziwaczny pomysł nie wejdzie w życie. Koza w końcu może i zostanie wyprowadzona, ale koszty pozostaną.