Samozatrudnienie to popularna forma współpracy z wieloma firmami.
W Polsce zarejestrowanych jest już ponad 3 mln jednoosobowych działalności gospodarczych. Wielu samozatrudnionych staje oko w oko z potrzebą uzyskania kredytu hipotecznego. Co powinien wiedzieć przedsiębiorca starający się o kredyt na zakup nieruchomości?
Radosław Szumowski, dyrektor z gdyńskiego oddziału Gold Finance dodaje, że banki zwracają dodatkowo szczególną uwagę na formę prowadzonej księgowości. – Wyżej oceniany będzie klient prowadzący księgę przychodów i rozchodów, a gorzej firmy odprowadzające podatek zryczałtowany lub rozliczające się z fiskusem na zasadach tzw. karty podatkowej.
Większość banków wymaga co najmniej 12-miesięcznego okresu prowadzenia działalności gospodarczej, a niektóre z nich akceptują tylko firmy, które mogą się poszczycić aż dwuletnim okresem funkcjonowania.
Na rynku są jednak rozwiązania, które przy tzw. samozatrudnieniu dopuszczają tylko 3-miesięczny okres prowadzenia przedsiębiorstwa - mówi Szumowski. - Jest to jednak tzw. obszar uznaniowy, tzn. analityk podejmuje niezależną decyzję po weryfikacji całej dokumentacji klienta i ocenie wszystkich czynników ryzyka kredytowego.
Niestety lista dokumentów kredytowych dla klienta prowadzącego działalność gospodarczą jest znacznie dłuższa niż dla etatowca. – Samo przygotowanie dokumentacji jest bardziej czasochłonne, gdyż banki wymagają zaświadczeń o braku zaległości w ZUS i US, co wymaga wizyty w tych urzędach oraz oczekiwania na przygotowanie dokumentów przez te instytucje - mówi Szumowski.
Niezbędne są deklaracje podatkowe za ostatni rok, a w bardziej dociekliwych bankach, za dwa ostatnie lata podatkowe, a także odpowiednie zestawienia z księgi przychodów i rozchodów (wydruki narastająco, w niektórych bankach szczegółowa KPiR za ostatni rozliczony miesiąc) lub ewidencji przychodów dla rozliczających się podatkiem zryczałtowanym.
Radosław Szumowski dodaje, że analityk może zadać wiele dociekliwych pytań, np.: o zmienność przychodów w poszczególnych miesiącach roku, o charakter wzrostu/spadku przychodów w porównaniu dwóch lat podatkowych poddawanych analizie czy o nieregularność w płatnościach składek ZUS i zaliczek na podatek dochodowy. Bank może poddać również w wątpliwość charakter nieruchomości nabywanej przez klienta sugerując, że kupuje on np. kolejne mieszkanie, co ma charakter komercyjny i jako takie powinno być finansowane kredytem inwestycyjnym dla firm zamiast tańszego kredytu mieszkaniowego, który można zaciągnąć na znacznie dłuższe okresy czasu, uzyskując tym samym niższe obciążenie miesięczną ratą.
Często klienci odchodzą z przysłowiowym kwitkiem, gdy niedoświadczony pośrednik widząc w deklaracji PIT klienta stratę, informuje o braku możliwości finansowania. – Należy w takiej sytuacji sprawdzić charakter tej straty (czy wynikała np. z inwestycji poczynionych w firmie w ostatnim roku podatkowym), dopytać klienta o majątek firmowy i zdiagnozować możliwość doliczenia do zdolności kredytowej odpisów amortyzacyjnych, a także sprawdzić, czy dochody osiągane w bieżącym roku nie będą wzbudzały podejrzeń analityka i zostaną zaakceptowane jako wiarygodne - tłumaczy Szumowski. - Nawet jeśli klient nie będzie miał szans na uzyskanie finansowania zakupu kredytem hipotecznym, doświadczony ekspert kredytowy zaproponuje inne rozwiązania, np. nieco bardziej skomplikowane kredyty inwestycyjne dla firm, oparte o biznes plan i projekcję przyszłych dochodów firmy osiąganych dzięki nabyciu nieruchomości.